利回り
不動産投資の採算性の目安を表す基本的な指標が利回りです。不動産の収益は、この利回りで左右されるので、物件選定の判断基準の一つになります。
■表面利回りと純利回り
経費や税金を除外したもの、つまり「年間賃料収入÷物件価格」で計算したものを「表面利回り」、または「粗利回り」といいます。
これに対し、税金や管理費など諸経費を差し引いてキャッシュフローを計算したものを「純利回り」といいます。
■利回りの計算方法
■総合利回り
表面利回りと純利回りの他に総合利回りという言葉があります。将来、物件を売却すること考慮して、売却価格が購入価格より低くなっても、売却までの賃料収入を加算して、全体でどれくらいの利回りになるかを計算する方法です。
つまり、インカムゲイン（賃料収入）の手堅さとキャピタルゲイン（売却差益）をセットにしたのもです。ただし、不動産市況によっては、キャピタルロスの場合も考えられ、注意が必要です。
■入居稼働率
利回りを考える場合、入居稼働率は切り離せない要素です。長い賃貸経営の中では、入退居にともない空室期間が発生します、その間の収入はなくなり年間賃料収入が少なくなります。
利回りは常に入居稼働率に連動しているます。収益性のもとになる利回りを評価する際、入居稼働率についても合わせて考えましょう。
